Bolig og familielån?

Ejendomshandel mellem familiemedlemmer

Et cirkulære fra 1982, også kaldt værdiansættelsescirkulæret, angiver retningslinjer for overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående på fordelagtige vilkår. Ønsker et forældrepar at videresælge deres ejendom til deres barn, kan dette ske i henhold til den seneste offentlige ejendomsvurdering minus 15%. Som udgangspunkt er gaver af en vis størrelse skattepligtige, og dette gælder også for gaver mellem nærtstående. Værdiansættelsescirkulæret foreskriver en undtagelse hertil, hvorefter man kan overdrage et formuegode til en nærtstående uden, at denne beskattes. Den værdi, der overføres udgør herefter de 15% af ejendomsvurderingen. Det er således den værdi, som overdrages uden betaling plus den eventuelle difference mellem ejendomsvurderingen og handelsprisen.

Værdiforrykkende ændringer

Reglen i værdiansættelsescirkulæret finder ikke anvendelse, såfremt der er foretaget ydre værdiforrykkende ændringer ved ejendommen siden sidste ejendomsvurdering. Dette kan eksempelvis være ændringer i form af ombygning, ændret anvendelse eller lignende. I disse tilfælde er den seneste ejendomsvurdering problematisk at anvende til en værdiansættelse, idet ændringerne ikke vil afspejle sig heri.

Sagkyndig vurdering af ejendomsværdien

Har man indhentet en vurdering af handelsprisen fra en sagkyndig forinden overdragelsen, ofte hos en ejendomsmægler, skal man lægge denne vurdering til grund og ikke den offentlige ejendomsvurdering. I en sådan situation har parterne gjort noget aktivt for at undersøge ejendommens egentlige værdi, hvorfor det også er denne værdi, der skal lægges til grund ved overdragelsen.

Lån til nærtstående – Familielån

Der er ikke noget til hinder for, at den der overdrager en ejendom til en nærtstående også yder denne et lån til berigtigelsen af overtagelsessummen. Lånet kan som udgangspunkt ydes rentefrit, afdragsfrit eller på andre fordelagtige vilkår. Der skal dog være tale om et reelt lån. Dette indebærer, at der skal udarbejdes et gældsbrev, som parterne underskriver, og de betalte afdrag skal kunne dokumenteres. Desuden er det et krav, at lånet ydes på anfordringsvilkår, hvilket betyder, at det skal være muligt at opsige lånet med kort varsel.

Gave eller låneaftale?

Det kan forekomme, at sælgeren af ejendommen reelt set ønsker at give de resterende 85% af ejendomsværdien som gave til sin nærtstående. Det kan her virke oplagt årligt at notere lånet med et beløb, der svarer til, hvad der hvert år kan overdrages skattefrit mellem nærtstående. Det er tilrådeligt, at sådan en aftale holdes adskilt fra parternes låneaftale. Der foreligger nemlig ikke kun en låneaftale mellem parterne, men også en gave, såfremt det allerede ved aftaleindgåelsen angående lånet bestemmes, at dette skal tilbagebetales ved, at overdrageren hvert år betaler sin nærtstående med det afgiftsfrie gavebeløb. Konsekvensen ved en sådan konstruktion er, at der skal betales gaveafgift af hele lånebeløbet fratrukket det skattefrie gavebeløb for alene det pågældende år. Derimod er der tale om en ny gave hvert år, hvis overdrageren årligt giver en nedskrivning på lånet med det afgiftsfrie beløb.