Fejl og mangler

En nyerhvervet ejendom, der efterfølgende viser sig at være behæftet med fejl eller mangler, rejser spørgsmålet, hvem der bærer ansvaret for, at boligen ikke svarer til, hvad man som køber berettiget kan forvente. Afgørende for bedømmelsen af, hvem der skal bære ansvaret afhænger af, hvilken type mangel, der er tale om. En ofte afgørende sondring for, om sælger kan drages til ansvar er, om der for det første foreligger en mangel i retlig forstand og for det andet, om boligen er solgt under huseftersynsordningen, der udspringer af forbrugerbeskyttelsesreglerne i lov om forbruger-beskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. I dag er størstedelen af bolighandler omfattet af huseftersynsordningen. Dog bør det bemærkes, at ejerlejligheder typisk ikke er omfattet på grund af begrænsede muligheder for at udfærdige tilstandsapporter for disse typer af boliger.

Mangelsbegrebet – hvad er en mangel?

Der skal være tale om egentlig mangel i retlig forstand, førend andre end køber selv kan drages til ansvar. Det er ikke givet, at der er tale om en mangel i retlig forstand, såfremt boligen blot forekommer i slidt stand og eksempelvis har et hul i taget. Dette anses i stedet som skader, der må forventes at opstå ved ældre huse som følge af almindelig slid og ælde. Afgørende i så henseende er, om der er overensstemmelse mellem bygningens alder, typen af skader eller graden af slidtage.
Det er en betingelse, at manglen skal have været til stede på overtagelsesdagen. Det er som hovedregel her risikoen for mangler overgår fra sælger til køber. Hvis manglen først opdages efter dagen for ejendommens overdragelse, kan sælger ikke gøres ansvarlig for eventuelle mangler ved ejendommen. Påstår køber, at der er tale om en skjult mangel, som forelå ved ejendommens overdragelse, men som først viser sig på et senere tidspunkt, påhviler det køber at godtgøre, at manglen allerede var til stede inden overdragelsen.

Boligkøb uden for huseftersynsordningen

Som hovedregel hæfter sælger for skjulte fejl og mangler i op til 10 år, hvis boligen ikke er omfattet af huseftersynsordningen.

Hvad indebærer huseftersynsordningen?

En sælger kan begrænse sit ansvar for ejendommens fejl og mangler i forbindelse med et boligsalg ved at sørge for udarbejdelse af en tilstandsrapport, der ikke må være ældre end 6 måneder gammel samt indhente tilbud på en ejerskifteforsikring, som denne tilbyder køber at betale halvdelen af. En ejerskifteforsikring har til formål at holde køberen forsikret mod skjulte fejl og mangler, som først viser sig efter overtagelsesdagen. Sælger kan herefter som udgangspunkt kun gøres ansvarlig, såfremt han har haft kendskab til manglen, men fortiet forholdet, hvis han over for køber har afgivet en garanti mod den pågældende mangel eller i tilfælde, hvor manglen først har vist sig i perioden mellem tilstandsrapportens udarbejdelse og køberens overtagelse af ejendommen.

Sælgers loyale oplysningspligt

Der påhviler sælger af fast ejendom en loyal oplysningspligt. Dette indebærer, at sælgeren er forpligtet til at oplyse køberen om mangelfulde forhold, som denne enten kender til eller burde have kendskab til, og som sælger må regne med, at køber vil lægge vægt på ved aftalens indgåelse. Dette gælder alene for forhold, som køber ikke selv klart burde have opdaget. Tilsidesætter sælger sin loyale oplysningspligt, risikerer denne at blive erstatningsansvarlig over for køber for den pågældende mangel, såfremt den manglende overholdelse af loyalitetsforpligtelsen kan karakteriseres som tilstrækkelig grov. Kan manglen udbedres for et relativt lille beløb, behøver sælgeren dog ikke oplyse om forholdet. Med relativt lille beløb menes forhold, der ligger under en bagatelgrænse på omkring 5.-6.000 kr.(?). I sådanne tilfælde kan sælger altså ikke gøres ansvarlig.

Tegning af ejerskifteforsikring

Ejendommen kan kun være omfattet af huseftersynsordningen, hvis der er udarbejdet en tilstandsrapport, og en tilstandsrapport er en forudsætning for, at køber overhovedet kan tegne en ejerskifteforsikring. En sådan forsikring er nødvendig for, at sælger kan blive fri for ansvar i tilfælde af skjulte fejl og mangler. Forsikringen overtager således sælgers risiko og dækker de fejl og mangler, der måtte være til stede på overtagelsesdagen.
Det får ingen indflydelse på sælgerens begrænsede ansvar i medfør af huseftersynsordningen, at køberen ikke vælger at tegne ejerskifteforsikring på baggrund af sælgers fremlagte tilbud. Uanset hvilken ejerskifteforsikring køber vælger, skal sælger betale køber halvdelen af præmien på basis-ejerskifteforsikringen svarende til halvdelen af det af sælger fremlagte tilbud, hvorfor det er uden betydning, at køber ender med at tegne forsikring til en højere eller lavere pris.
Er et forhold ikke nævnt i tilstandsrapporten, fordi en sagkyndig har overset noget ved gennemgang af ejendommen, påhviler det den sagkyndiges ansvarsforsikring at dække forholdet.

Garantier

En sælger er ansvarlig på objektivt grundlag, hvis han har afgivet en garanti over for køber mod en bestemt type fejl, og ejendommen herefter viser sig at lide af netop denne type mangel.

Sælgers ansvarsfraskrivelse

Har parterne aftalt en nærmere bestemt ansvarsfraskrivelse for konkrete forhold i relation til overdragelsen, er disse som udgangspunkt gyldige. Dette indebærer, at sælger fraskriver sig ansvaret for bestemte forhold, mens køber ikke kan kræve godtgørelse for mangler angående de ansvarsfraskrevne områder, der efterfølgende viser sig på boligen.

Købers undersøgelsespligt

De forhold køber selv burde have erfaret kan ikke påberåbes som en mangel. Det er dermed ikke en selvfølge, at sælger ifalder ansvar for alle fejl og mangler, som eksisterede ved overtagelsesdagen. Køber kan således ikke påberåbe sig synlige fejl og mangler, som burde være opdaget ved en sædvanlig besigtigelse. Spørgsmålet om, hvad køber bør opdage ved en sædvanlig besigtigelse afhænger af en skønsmæssig vurdering, men med det in mente, at køberen ikke nødvendigvis besidder den fornødne fagkundskab. Desuden er fast ejendom en kompliceret salgsgenstand, som gør det vanskeligt for køberen selv at vurdere og bedømme. Omvendt kan kravene til købers undersøgelsespligt skærpes i visse tilfælde, såfremt køber eksempelvis har kendskab til en bestemt defekt og ikke foretager en nærmere undersøgelse heraf. I et sådant tilfælde mister køberen i almindelighed sin beføjelse til at gøre manglen gældende, idet ejendommen ikke er ringere end, hvad køberen har krav på efter aftalen. På samme måde kan det være en skærpende omstændighed i vurderingen, at køber selv er sagkyndig inden for fast ejendom.

Manglens konstatering

Køberen skal henvende sig til sælgeren umiddelbart efter manglens konstatering og derved gøre opmærksom på forholdet. Ved manglende reklamation fra købers, side fortaber køber muligheden for at gøre manglen gældende over for sælgeren. Det er ofte nødvendigt at antage sagkyndig bistand til at foretage syn og skøn for at vurdere, om der foreligger en mangel og i så fald fastslå omfanget af heraf samt udgifterne til udbedring af forholdet.

Mangel under bagatelgrænsen

Ansvaret for en mangel, der ligger under den beløbsmæssige bagatelgrænse, påhviler alene køberen selv. Dette kan skyldes, at manglen ikke er tilstrækkeligt omfattende til, at andre kan gøres ansvarlige for den eller, hvis sælger ved ansvarsfraskrivelse gyldigt har fraskrevet sig ansvaret for den pågældende mangel.

Mangel dækket af ejerskifteforsikringen

Manglen skal anmeldes til forsikringsselskabet, hvor køber har tegnet sin ejerskifteforsikring, såfremt skaden er dækket heraf. Det er i den forbindelse værd at bemærke, at der er en vis selvrisiko for disse typer af forsikringer.

En anden end køber kan gøres ansvarlig

Køberen kan rette sit krav mod en anden person, hvis denne er ansvarlig for manglen, og betingelserne herfor i øvrigt er opfyldt. Mislykkes bestræbelserne på en forligsmæssig overenskomst, kan man som køber være nødt til at gå rettens vej.

Når manglen fører til retssag

En retssag kan være en lang og omkostningsfuld proces. Det bør derfor overvejes, om den konstaterede mangel skal føre til en retssag. Man kan søge om fri proces, såfremt ens indkomst er tilstrækkelig lav. Er man ikke berettiget hertil, indeholder en fuldudbygget familieforsikring ofte en retshjælpsforsikring. Som udgangspunkt er en retshjælpsforsikring principal i forhold til fri proces, hvilket betyder, at en ansøgning om fri proces kan afslås, såfremt ansøgeren har en retshjælpsforsikring. Ønsker man at gøre brug af sin retshjælpsforsikring, er det tilrådeligt at tage kontakt til det forsikringsselskab, man har tegnet forsikring hos for at klarlægge, hvorvidt omkostningerne er omfattet af ens retshjælpsforsikring. Der er ofte en vis selvrisiko på denne type forsikring.