Privat boligudlejning

Ønsker man af forskellige årsager at leje sin bolig ud i en kortere eller længere periode, er det nødvendigt at undersøge, hvilke regler, der skal regulere forholdet mellem udlejer og lejer. En del af lejekontrakten kan parterne selv forhandle sig frem til, mens andre punkter i lejekontrakten skal aftales i overensstemmelse med lejelovens regler, der ikke kan fraviges ved parternes indbyrdes aftale. En mundtlig lejeaftale er lige så gyldig som en skriftlig. Både lejer og udlejer kan kræve, at aftalen nedfæles på skrift, hvilket også er anbefalelsesværdigt i tilfælde af, at der opstår uoverensstemmelser mellem parterne.

Depositum og forudbetalt leje

Som sikkerhedsstillelse for lejerens forpligtelser over for udlejeren i forbindelse med lejerens fraflytning, kan udlejeren kræve et depositum af lejeren. Disse forpligtelser kan eksempelvis være istandsættelse eller forbrugerrestancer, der ønskes betalt. Udlejer kan maksimalt kræve et depositum svarende til tre måneders husleje.
Herudover kan udlejer ligeledes kræve forudbetalt leje svarende til maksimalt 3 måneders husleje. Den forudbetalte leje skal tjene som sikkerhed for lejebetaling i opsigelsesperioden og er derved ikke en sikkerhedsstillelse for lejerens eventuelle misligholdelse af lejemålet. Lejeren kan vælge enten at bebo lejemålet i de sidste måneder for den forudbetalte leje eller kræve dem udbetalt ved fraflytning.

Lejemålets vedligeholdelse

Ved fraflytning af lejemålet har lejeren pligt til at betale for sin egen misligholdelse af lejemålet. Modsat gælder, at udlejeren skal sørge for den løbende vedligeholdelse og reparation af lejemålet som følge af almindeligt slid og ælde.

Lejemålets istandsættelse ved fraflytning

Som udgangspunkt skal lejemålet tilbageleveres til udlejer i samme stand, som ved overtagelsesdagen. Parterne kan derfor ikke indgå en aftale om, at lejer skal betale for istandsættelse, der bringer lejemålet i en bedre stand end ved overtagelsen. Inden 14 dage efter, at lejeren har tilbageleveret nøglerne, skal udlejer påminde lejeren om, hvilke udgifter for reparationer og arbejder lejer skal betale for. Efter fristen på de 14 dage kan udlejer ikke længere kræve disse udgifter betalt af den fraflyttede lejer. En fraflytningsrapport skal indeholde nærmere oplysninger om, hvilke arbejder, der skal foretages, men behøver ikke være en eksakt opgørelse over udgifternes størrelse. Fristen på de 14 dage gælder ikke i henhold til fraflytningsrapporten, hvorfor udlejer kan udarbejde denne efter, at de 14 dage er forløbet. Tilsvarende gælder det, at skader der ikke har været mulige at opdage inden udløbet af de 14 dage, ikke nødvendigvis afskærer sælger fra at kræve udgifter til udbedring af sådanne skader betalt af lejer.

Huslejefastsættelse

Udlejer og lejers aftalefrihed med hensyn til lejens størrelse og datoen for betaling af huslejen begrænses af lejelovens regler, der bestemmer, at huslejens størrelse skal fastsættes i overensstemmelse med det lejedes værdi. Det kan i den forbindelse være nyttigt for lejer at sammenligne lejemålet med andre tilsvarende lejemål i området. I tilfælde af, at lejen ikke stemmer overens med det lejedes værdi, kan lejeren forlange, at huslejen nedsættes. I den omvendte situation, hvor lejen er lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren hæve lejens størrelse til et mere passende niveau. Lejer man sin bolig ud, er det ikke givet, at man ved en sådan regulering af huslejen, har mulighed for at opkræve en husleje, der er tilstrækkelig til at dække alle ens udgifter til at eje boligen.
Yderligere forekommer forskellige regler om regulering af lejens størrelse i forskellige typer af lejligheder. I forlængelse heraf kan man hos Huslejenævnet mod betaling rekvirere en forhåndsgodkendelse af huslejens størrelse.

Opsigelse af lejemålet (lejekontraktens opsigelse)

Medmindre der er truffet aftale om aftalens uopsigelighed, så er udgangspunktet i dansk ret, at lejeren frit kan opsige lejemålet inden for de tidsmæssige begrænsninger, der i øvrigt er truffet aftale om mellem parterne. Denne frihed til at opsige lejemålet tilkommer ikke på samme måde udlejeren, da reglerne for udlejers opsigelse er reguleret i lejeloven. Hovedreglen er, at aftalen fra udlejers side er uopsigelig. Dette indebærer, at udlejer kun i visse tilfælde har ret til at opsige sin lejer.

Formkrav til opsigelsen

Der gælder nogle formkrav, som skal iagttages ved lejemålets opsigelse. For det første skal opsigelsen fra begge sider være skriftlig. For udlejers vedkommende skal opsigelsen være ledsaget af en begrundelse for beslutningen og en orientering om lejers muligheder for at gøre indsigelser gældende. De sidstnævnte formkrav gælder ikke for lejeren.

Udlejers opsigelse af lejeaftalen

Der skal foreligge særlige omstændigheder, førend udlejer kan opsige lejeaftalen med sin lejer. For så vidt angår udlejning af en privat bolig, dvs. hus eller ejerlejlighed, har udlejeren adgang til at opsige lejeren med et års varsel, hvis udlejer selv ønsker at flytte ind i lejemålet. Det er her ikke tilstrækkeligt, at udlejer blot ønsker, at dennes børn indsættes som lejere i stedet.
Udlejer har adgang til at opsige lejer, hvis lejeren ikke overholder sine betalingsforpligtelser såsom betaling af husleje, acontobetaling af forbrug, antennebidrag eller lignende udgifter, der påhviler lejeren at betale. Udlejer kan ikke uden videre opsige lejeren, såfremt denne mangler at betale et givent beløb. Opsigelsen er betinget af, at udlejer har rykket lejeren for betaling samt givet lejeren en betalingsfrist på 14 dage. Tilsvarende gør sig gældende ved lejers misligholdelse af det lejede. I et sådant tilfælde kan udlejer hæve aftalen, men normalt ikke uden, at der er givet en advarsel til lejeren først.

Tidsbegrænset lejekontrakt

Lejeloven begrænser udlejer i at tidsbegrænse en lejekontrakt. Ønsker udlejeren at lave en tidsbegrænset lejeaftale er udgangspunktet, at tidsbegrænsningen skal begrundes i udlejers forhold. Konsekvensen ved manglende opfyldelse af kravet om udlejers forhold er, at kravet om tidsbegrænsningen bortfalder, mens resten af aftalen består. Lejemålet kan herefter fortsætte på de hidtidige vilkår uden tidsbegrænsning. Hensigten med at kræve en tidsmæssig begrænsning begrundet i udlejers forhold er, at imødegå udlejers omgåelse af lejelovgivningens uopsigelighedsprincip.

Hvad anses som ”udlejers forhold”?

Den omstændighed, at udlejer selv ønsker at benytte det lejede anses som et almindeligt forhold, der kan begrunde en tidsbegrænsning af en lejekontrakt. Det er i den forbindelse ikke tilstrækkeligt, at et familiemedlem ønsker at flytte ind i det lejede. Det afgørende er udlejers eget ønske om selv at flytte ind. Derudover kan et ønske om at sælge ejendommen ligeledes være en tilstrækkelig begrundelse for at tidsbegrænse lejeaftalen.

Forlængelse af den tidsbegrænsede lejekontrakt

Foreligger der en gyldig aftale om en tidsbegrænsning af lejekontrakten, er der som hovedregel ikke noget til hinder for at indgå aftale om at forlænge kontrakten – ej heller selvom forlængelsen ligeledes tidsbegrænses. Betingelsen for en sådan aftale er tilsvarende ovenfor, dvs. det skal begrundes i udlejers forhold.

Tidsbegrænsede kontrakters uopsigelighed

Er en gyldig aftale om en tidsbegrænset kontrakt indgået, gælder der den særlige regel for lejekontrakter, at aftalen er uopsigelig for begge parters vedkommende og først kan opsiges ved udløbet af tidsfristen.