Privat udlejning af værelse

Ønsker man at udleje et værelse i sin egen ejendom, bør man være opmærksom på flere forhold. Særligt reglerne i lejeloven samt forskellige skatteretlige problemstillinger skal iagttages.

Lejekontrakten ved udlejning af værelse

Der gælder ikke et formkrav om, at der mellem lejer og udlejer udarbejdes en skriftlig lejekontrakt i forbindelse med udlejning af et værelse. Ifølge lejeloven er udlejer dog forpligtet til at udfærdige en skriftlig lejekontrakt efter påkrav fra lejeren. Uanset lejeren ikke er fremkommet med et ønske om en skriftlig lejekontrakt, er det altid en god idé at nedfælde de præcise vilkår for lejemålet på skrift. I lejekontrakten er det muligt at indgå nærmere aftale om vilkårene for lejeforholdet, men det bør bemærkes, at man ikke frit kan aftale, hvad man vil. Lejeloven begrænser aftalefriheden, da nogle af reglerne ikke kan fraviges ved aftale. Har parterne intet aftalt, reguleres forholdet udelukkende efter reglerne i lejeloven.

Huslejens størrelse

Huslejen skal fastsættes ud fra princippet om, at den skal stå i rimeligt forhold til det lejedes værdi. Dette er ikke ensbetydende med, at udlejer har et frit skøn over værdien af det lejede. Er lejeren utilfreds med huslejens størrelse, har denne mulighed for at få forholdet prøvet hos Huslejenævnet med det formål at få nedsat huslejens størrelse. Konsekvensen ved, at huslejen fra lejeforholdets begyndelse er sat for højt er, at lejeren får et tilbagebetalingskrav mod udlejeren. Ønsker man som udlejer at undersøge den korrekte husleje for det pågældende værelse, er det først og fremmest en mulighed at sammenligne med priserne for lignende værelser i området. Man kan også henvende sig til en ejendomsmægler eller direkte til Huslejenævnet med henblik på at få deres vurdering af, hvad der anses som et passende niveau for huslejens størrelse.

Beskatning af lejeindtægter ved privatudlejning

Man er som hovedregel forpligtet til at betale skat af modtagne lejeindtægter. Som udlejer kan man vælge imellem to typer af beskatning, som nævnt nedenfor.

Regnskabsmæssigt fradrag eller bundfradrag

Ved regnskabsmæssigt fradrag skal man føre regnskab over sine indtægter og udgifter i henhold til udlejning af værelset. Følger man denne metode, beskattes man udelukkende af den del af indtægterne, der overstiger udgifterne. Man kan dog ikke fradrage et eventuelt underskud. Udgifterne vil blive beregnet som en forholdsmæssig andel af de løbende udgifter til blandt andet vand, varme, el, ejendomsskab eller renovation.

Anvender man som udlejer i stedet bundfradragsmetoden, skal man kun betale skat af den del af lejeindtægterne, som overstiger et reguleret bundfradrag. Dette bundfradrag udgør 1 1/3% af den seneste offentlige ejendomsvurdering og som minimum 24.000 kr.. Til illustration, kan det antages, at en bolig har en værdi på 3 mio. kr. I dette tilfælde vil man således have et bundfradrag svarende til 40.000 kr., der kan fordeles over hele året, uanset man eventuelt kun udlejer værelset i et halvt år.

Depositum og forudbetalt leje

Udlejer kan kræve et depositum som sikkerhedsstillelse for lejers misligholdelse. Depositum må maksimalt udgøre et beløb svarende til tre måneders husleje. Yderligere kan udlejer kræve forudbetalt leje for tre måneder, men depositum og forudbetalt leje må sammenlagt ikke overstige et beløb, der svarer til seks måneders husleje.

Lejekontraktens opsigelse

For udlejning af enkeltværelser i ejerens egen bolig gælder der den særlige regel, at udlejer og lejer kan opsige lejeaftalen med en måneds varsel. Det er dog muligt at indgå aftale om en længere opsigelsesfrist i lejekontrakten, men der kan modsat ikke aftales en kortere frist end en enkelt måned. Til forskel fra, hvad der i øvrigt gælder efter lejelovens regler, behøver udlejer ikke begrunde opsigelsen. Man skal være opmærksom på, at opsigelsesvarslet forlænges til 1 år, såfremt der er tilknyttet et selvstændigt køkken til værelset, idet forholdet i så fald anses som udlejning af en egentlig lejlighed.

Aftale om vedligeholdelse

Udlejer har som udgangspunkt en forpligtelse til vedligeholdelse af lejemålet. Det kan imidlertid aftales, at lejeren skal sørge for den indvendige vedligeholdelse som eksempelvis maling og tapetsering. En aftale om lejers forpligtelse til indvendig vedligeholdelse er afgørende for, hvordan værelset skal tilbageleveres ved lejers fraflytning, da lejeren i disse tilfælde skal aflevere værelset i samme stand som ved overtagelsen.

Lejers fraflytning

Inden for en frist på 14 dage skal udlejer meddele lejeren, hvis værelset skal istandsættes efter lejerens fraflytning med angivelse af, hvilke arbejder, der skal udføres. Er lejeren uenig i den af udlejer udarbejdede opgørelse, kan lejeren indbringe sagen for Huslejenævnet. Når arbejdets omfang herefter er klarlagt, kan udlejer lade arbejdet betale med det indbetalte depositum, mens en eventuelt resterende del af depositummet skal tilbagebetales til lejeren.

AirBnb – en form for udlejning

AirBnB er en måde, hvorpå man kan udleje et værelse i sin bolig for en kortere periode. Dette ændrer ikke ved, at lejelovens almindelige regler finder anvendelse på forholdet. Reglerne for eksempelvis lejens rimelighed og de skattemæssige forpligtelser til at betale skat af lejeindtægterne gælder derfor også i disse tilfælde.