Tvangsauktion bolig – Hvordan?

Boligkøb på tvangsauktion

Køb af bolig på tvangsauktion kan både være forbundet med fordele og ulemper. Det er muligt at erhverve en ejendom billigere på tvangsauktion sammenlignet med det almindelige boligmarked, men man bør alligevel have for øje, at der også er visse risici forbundet med denne handelsform. Dette skyldes blandt andet, at man ikke har samme muligheder for at undersøge ejendommens stand, og det er på flere områder også en mere kompliceret handelsform.

Tvangsauktion som handelsform

Det vil kort blive gennemgået, hvorfor der ved boligkøb på tvangsauktion ikke foreligger en aftale i sædvanlig forstand mellem ejeren og auktionskøberen. Dette skyldes, at den indtil tvangsauktionen tinglyste ejer ikke er en almindelig sælger, da denne ikke afgiver viljeserklæringer som led i en købsaftale og har ej heller salgshensigter. Ejeren har ikke indflydelse på udformning af aftalens vilkår og kan eksempelvis ikke forhandle de mest basale vilkår såsom overtagelsesdag og pris. Ejeren kan derfor heller ikke forlange en ansvarsfraskrivelse eller tilstandsrapport. Aftalens vilkår, som auktionskøber indretter sit bud efter, er i stedet udarbejdet af rekvirentens advokat samt fogedretten. På baggrund heraf adskiller ejendomskøb på tvangsauktion sig i forhold til det almindelige boligmarked, hvilket man bør være opmærksom på.
Bekendtgørelse af tvangsauktion

Tvangsauktionen bekendtgøres mindst 14 dage inden auktionens afholdelse i Statstidende og i dagspressen. På den måde kan interesserede købere opnå information om relevante tidspunkter, såsom tidspunktet for besigtigelse samt for auktionens afholdelse.
Det skal bemærkes, at ejendommens ejer har mulighed for at afværge tvangsauktionen kort inden auktionens afholdelse, selvom denne er bekendtgjort og planlagt, hvis det lykkes ejeren enten at sørge for tilstrækkelig betaling af sine kreditorer eller sælge ejendommen i almindelig fri handel.

Inden tvangsauktionens afholdelse

Besigtigelse

Mulighederne for at besigtige en ejendom på tvangsauktion er begrænset. Normalt fastsættes et enkelt tidspunkt for besigtigelse af ejendommen til fordel for alle interesserede købere. Det er derfor en god idé at udnytte denne mulighed for at vurdere ejendommens stand. Der udarbejdes som førnævnt ikke en tilstandsrapport, men man kan som interesseret køber i stedet medbringe en byggesagkyndig. Udgifterne til en byggesagkyndig kan være givet godt ud, da det er almindeligt forekommende, at fejl og mangler nemt kan skjule sig for et utrænet øje. En byggesagkyndig kan ofte bidrage med oplysninger af relevant betydning for det grundlag, køber ønsker at fastsætte sit bud ud fra.

Købers mangelsansvar

Da der ikke udarbejdes en tilstandsrapport i tilknytning til salget, er det ej heller muligt at tegne en ejerskifteforsikring. Normalt skal en ejerskifteforsikring dække skjulte fejl og mangler, således mangelsansvaret overgår til forsikringsselskabet. Som køber af en ejendom på tvangsauktion accepterer man den risiko, at ejendommen erhverves som beset, og som den er og forefindes på auktionsdagen. Konsekvensen herved er, at eventuelle skjulte fejl og mangler kun er købers ansvar. Det er derfor tilrådeligt at undersøge, om der eventuelt påhviler ejendommen servitutter eller brugsrettigheder, som kan begrænse købers endelige adkomst til ejendommen.

Ingen fortrydelsesret for auktionskøber

Som udgangspunkt er købere af fast ejendom tildelt en fortrydelsesret på seks dage. Dette gælder ikke for så vidt angår et ejendomskøb på tvangsauktion, og man har derfor ikke mulighed for at fortryde købet.
Under tvangsauktionens afholdelse

Fremgangsmåden ved tvangsauktion

En tvangsauktion foregår ved, at fogeden opråber ejendommen. De fremmødte har i i forlængelse heraf mulighed for at byde på den. Ejendommen bliver solgt til den person, der ved hammerslag afgiver det højeste bud. Selve auktionen finder sted ved fogedretten i den retskreds, hvori ejendommen har adresse.

Tvangsauktionskøbers sikkerhedsstillelse

Køber skal stille en række garantier for at kunne byde på en ejendom på tvangsauktion. Først og fremmest kræves en garanti for udgifterne ved et eventuelt yderligere auktionsmøde. Byder man højest og som følge heraf bliver ny ejer af ejendommen, skal man foruden budsummen også betale forskellige andre beløb.

Hvilke andre beløb skal betales?

Foruden budsummen skal man som tvangsauktionskøber tillige betale det såkaldte størstebeløb. Beløbet er kendt af køberen på forhånd, da det fremgår af salgsopstillingen, men det endelige beløb opnår køber først kendskab til i forbindelse med selve auktionen. Beløbet svarer til de krav, som kreditorer med sikkerhed i ejendommen har krav på (dvs. pant- og udlægshavere), sagsomkostninger og rekvirentsalær. Der skal ud over budsummen og størstebeløbet betales 0,5 % i auktionsafgift til staten. Disse beløb skal køber også stille sikkerhed for – typisk ved en bankgaranti. Man har normalt en frist på 7 dage til at indhente de fornødne garantier, da man som køber ikke kender det endelige beløb forinden auktionens afholdelse. Dette er dog betinget af, at køber har stillet garanti for omkostninger forbundet med den anden auktion, som afholdes i umiddelbar forlængelse af den første auktion. Som følge af manglende garantistillelse inden fristens udløb, kan ejendommen i stedet sælges til den køber, der har afgivet det næsthøjeste bud på ejendommen. Den køber for, hvem det ikke lykkedes at stille den tilstrækkelige garanti kan herefter afkræves differencen mellem denne købers bud og det næsthøjeste bud.

Boligkøbers repræsentant

Man kan som boligkøber lade sig repræsentere på auktionsdagen af en anden person, men det er betinget af, at denne repræsentant indhenter skriftlig fuldmagt fra køber og tilkendegiver, hvilken person han repræsenterer ved afgivelse af bud på ejendommen.

Den anden auktion

Det er ikke givet, at man bliver ejer af den pågældende ejendom på tvangsauktion, selvom man er højestbydende. Dette skyldes, at kreditorerne og ejeren har mulighed for at begære anden auktion, hvis den første auktion ikke gav tilstrækkelig dækning af deres krav. I tilfælde af, at der begæres anden auktion, er den højestbydende bundet af sit bud ved første auktion, og den endelige ejer af ejendommen vil herefter blive fundet.

Efter tvangsauktionens afholdelse

Auktionsskødet

Hvis man er blevet endelig ejer af en ejendom efter første eller anden auktion, skal der rekvireres et auktionsskøde hos fogedretten. Dette forudsætter, at kreditorernes krav i henhold til budsummen betales. Kreditorerne skal i bekræftende fald tilkendegive at have modtaget betalingen ved samtykkeerklæringer, som efterfølgende indleveres til fogedretten.

Auktionsskødets tinglysning

Tinglysning af auktionsskøde sker på samme måde som ved andre tinglysninger digitalt i tingbogen og mod betaling af tinglysningsafgiften på kr. 1.660,00 samt 0,6 % af auktionsbuddet. Det fremgår af skødet, at auktionskøberen er den nye ejer af ejendommen og, at denne kan forlange, at hæftelser, der ikke blev dækket af købesummen slettes fra tingbogen.

Se boliger på tvangsauktion i København her:

http://www.tvangsauktioner.dk/

http://www.itvang.dk/

Boligsiden.dk