Andelsbolig og Advokat?

Andelsboligkøb

I stedet for at investere i fast ejendom eller bo til leje kan der være gode grunde til at købe en andelsbolig. Den største fordel er nok prisen. Prisen fastsættes ved at kombinere et indskud i andelsforeningen med en månedlig boligydelse, som typisk er lavere end en husleje i en tilsvarende lejebolig. Der er flere vigtige omstændigheder at være opmærksom på ved et andelsboligkøb.

Hvordan fungerer en andelsboligforening?

Køb af andelsbolig adskiller sig fra eksempelvis køb af fast ejendom ved, at køber ikke direkte bliver ejer af andelsboligen. Andelsboligforeningen ejer stadig den aktuelle bolig. I stedet bliver køber ejer af en ideel andel i andelsforeningen. Som medejer af foreningen opnår køber en eksklusiv brugsret til boligen mod at betale en månedlig ydelse til foreningen. Man får således overdraget en andel af foreningens formue og hæfter omvendt også for foreningens gæld sammen med de andre andelshavere.
På generalforsamlingen træffes vigtige beslutninger om foreningens fremtid og administration, typisk ved simpelt flertal. Det betyder, at man som medlem af foreningen nok kan have en vis indflydelse på beslutningsprocessen, men heri ligger også den begrænsning, at man ikke kan være sikker på, at beslutningerne altid træffes i overensstemmelse med ens egne ønsker.

Betaling af boligafgift

Som medejer af en andelsboligforening betaler man en månedlig boligafgift til foreningen. Boligafgiften dækker almindeligvis afdrag af foreningens gæld og andre løbende udgifter i foreningen såsom udgifter til vicevært, fællesvaskeri, revision af regnskaber i foreningen, forbrug med videre.

Hvordan finansieres et andelsboligkøb?

Det er ikke muligt at optage realkreditlån til et andelsboligkøb, da man som køber ikke bliver ejer af en fast ejendom. Et banklån kan derfor være en alternativ måde at finansiere handlen på. Den omstændighed, at et banklån normalt er dyrere, bør man derfor medtage i sine økonomiske overvejelser.

Andelsboligforeningens vedtægter

Andelsboligloven fastsætter de overordnede regler for andelsboliger. Andelsboligforeningen bliver desuden reguleret af foreningens egne vedtægter. Vedtægterne indeholder normalt nærmere regler om driften af andelsforeningen, herunder regler om organisering af foreningen, beslutnings-processen, medlemmernes rettigheder og forpligtelser, fremleje, eventuelt forbud mod husdyr eller lignende. De fleste forhold mellem foreningen og medlemmerne er dermed reguleret i vedtægterne. Dette betyder, at du som køber af en andelsbolig bør sætte dig grundigt ind i indholdet af disse vedtægter.

Få overblik over andelsforeningens økonomi

Som køber er det vigtigt at få et overblik over andelsboligforeningens økonomi. Foreningens regnskaber spiller her en vigtig rolle, da disse kan tegne et billede af, hvordan foreningens økonomi vil udvikle sig for fremtiden. Regnskaber kan for mange være uigennemskuelige og komplicerede, hvorfor det er tilrådeligt at søge rådgivning til gennemgangen heraf. På den måde er det lettere at opnå et overblik over foreningens samlede økonomi.

Andelsforeningens lån og ejendomsværdi

I forbindelse med den økonomiske vurdering af foreningens økonomi er det relevant at undersøge, hvilken type lån foreningen har optaget samt, hvor stor restgælden er. Det er eksempelvis relevant at fastslå, hvilken type lån, der er tale om, da eksempelvis et lån med variabel rente, kan medføre, at den månedlige ydelse pludselig stiger alene på grund af, at renten stiger.

Foreningens renovering og vedligeholdelse

Det er en god idé at besigtige andelsboligen og få et indtryk af dens generelle stand. Det er ikke usædvanligt, at ældre andelsboligforeninger har en begrænset gæld, hvilket umiddelbart virker som et godt tegn, da det kan være udtryk for en lav og stabil boligydelse. Omvendt kan det også være udtryk for, at foreningen endnu ikke har finansieret kommende renoveringsarbejder. Renoveringer er store udgiftsposter for en andelsboligforening. Det kan derfor anbefales at undersøge foreningens plan for kommende renoveringsarbejder. Kendetegnet ved en andelsboligforening med en sund økonomi er, at foreningen har udarbejdet en plan for både den tidsmæssige udstrækning for kommende renoveringsarbejder samt en økonomisk plan for, hvilke lån der måtte være nødvendige at optage til formålet. Man bør være opmærksom på, at en manglende plan kan bevirke en øget boligafgift, og på sigt kan en øget boligafgift få en negativ indvirkning på, hvor attraktiv andelen vil være i forbindelse med et videresalg.

Ejendommens værdi

Som køber af en andelsbolig bør man sikre sig, at der er plads i foreningens økonomi til, at ejendommen falder i værdi. Ejendomsværdien er nemlig afgørende for, om foreningen har mulighed for at optage nye lån eller omlægge gamle lån. I tilfælde af, at ejendommens værdi pludseligt tager et fald, således at der ikke er mulighed for hverken at optage et nyt lån eller lægge lånet om, er der risiko for en stigning i boligydelserne, da driften jo på en eller anden måde skal finansieres.

Hvordan hæfter man som andelshaver?

Andelshaveren hæfter efter andelsboligloven ved, at man som ejer af en del af foreningen alene hæfter med sin indskudte kapital i tilfælde af foreningens økonomiske problemer. Det betyder, at man hæfter med den pris, man har betalt for andelsboligen, medmindre andet fremgår af vedtægterne. Det kan af vedtægterne fremgå, at andelshaverne i stedet hæfter personligt og solidarisk. Det vil sige, at foreningens medlemmer hæfter over for foreningens kreditorer med deres personlige formue. Dette er kun nødvendigt at tage i betragtning i tilfælde af økonomisk uføre. Alligevel bør man som køber have disse omstændigheder med i sine overvejelser, da dette kan have stor betydning for den enkelte andelshavers personlige økonomi.

Lovbestemt fortrydelsesret

Et andelsboligkøb er omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Loven giver en køber med intentioner om at bebo ejendommen ret til at fortryde købet ved skriftlig henvendelse til sælger inden for en periode på seks hverdage efter købet. Køber skal i den forbindelse betale en godtgørelse til sælger svarende til 1% af købesummen inden fristens udløb.

Hvad med tinglysning?

Man bliver ikke ejer af andelsboligen på samme måde som ved et almindeligt køb af fast ejendom. Rent praktisk betyder det, at der ikke skal udarbejdes et skøde, der behøver tinglysning. Man sparer derfor tinglysningsafgiften ved køb af en andelsbolig.