Forældrekøb i København – Hvordan?

Med udtrykket forældrekøb forstås i almindelighed, at forældre erhverver fast ejendom med henblik på, at deres børn kan bebo ejendommen, hvad enten det er en lejlighed eller et hus. Som følge heraf eksisterer der et almindeligt lejer-udlejerforhold mellem forældrene og barnet, hvilket reguleres af lejelovens regler. Som enhver anden lejer vil dit barn endvidere kunne modtage boligsikring, såfremt de øvrige betingelser herfor er opfyldt. Det er i forbindelse med et forældrekøb derfor nødvendigt at undersøge, om eventuelle bestemmelser i ejerforeningens vedtægter, en servitut eller lignende rettigheder, der påhviler ejendommen er til hinder for, at den kan lejes ud efter formålet.

Udlejning er virksomhedsdrift

I skattemæssig henseende kategoriseres erhvervelse af fast ejendom med henblik på udlejning som erhvervsvirksomhed. Forældrene kan af den grund i deres personlige indkomst fradrage de løbende udgifter til driften af deres udlejningsvirksomhed, herunder blandt andet udgifter til vedligeholdelse, renovation eller lignende. Desuden findes der forskellige konstruktionsmuligheder i forhold til, hvordan forældrene skal beskattes afhængigt af, hvordan deres indkomst og økonomi i øvrigt er sammensat. Den omstændighed, at udlejning anses som virksomhedsdrift medfører tillige, at der skal udfærdiges et regnskab, hvori et overblik over indtægter og udgifter til driften skal fremgå.

Hvordan fastsættes huslejen ved forældrekøb?

Forældrene vil, uanset huslejens størrelse, blive beskattet af et beløb svarende til markedslejen for den pågældende ejendom. Der gælder i så henseende nemlig ikke andre regler for forældrekøb sammenlignet med andre ejere af udlejningsejendomme. Det betyder, at en aftale mellem barnet og forældrene angående huslejen er uden betydning for selve beskatningen.
I forbindelse med fastsættelse af huslejen, skal man være opmærksom på, at differencen mellem den aftalte husleje og markedslejen ikke må blive for stor, ellers kan man risikere, at den anses for værende en gave fra forældrene til barnet. Hvis værdien af en sådan gave årligt overstiger 60.700 kr. (2015), skal barnet betale gaveafgift til forældrene på 15 % af gavens værdi.
Det er på baggrund heraf vigtigt at kende markedslejen for den påtænkte ejendom, dels for at kunne beregne, hvordan købet økonomisk kan hænge sammen for forældrene, dels for at undgå økonomisk, negative overraskelser. Lejeloven indeholder yderligere relevante bestemmelser, der skal iagttages, når niveauet for markedslejen skal fastsættes som eksempelvis reglen om omkostningsbestemt leje.

Når barnet fraflytter ejendommen

I tilfælde af, at barnet af forskellige årsager ikke skal bebo ejendommen længere, rejser spørgsmålet sig, hvad der efterfølgende skal ske med boligen. Der findes forskellige muligheder for overdragelse eller salg til enten barnet selv eller til en anden køber, som nævnt nedenfor.

Videresalg til tredjemand

Ønskes lejligheden solgt til tredjemand, skal man være opmærksom på de skatteretlige regler om avancebeskatning. Ved handler med fast ejendom skal man som udgangspunkt betale avanceskat af en opnået fortjeneste ved videresalg. Der findes imidlertid en undtagelse til beskatningen for ejendomme, der tjener til bolig for private. Reglen herom betegnes parcelhusreglen og findes i ejendomsavancebeskatningslovens §8. Skattefriheden er betinget af, at ejeren reelt har beboet ejendommen. Der stilles i den forbindelse visse krav til, hvornår en ejendom anses for at have tjent som bolig. Det er således ikke tilstrækkeligt blot at tilmelde sig folkeregisteret eller tage kortvarige og midlertidige ophold i ejendommen i en periode forud for videresalget. Reglen opstiller ikke specifikke krav om varigheden af ejendommens anvendelse som bolig, hvorfor der i praksis foretages en konkret vurdering på baggrund af hver sags individuelle omstændigheder, og praksis har herefter ikke anerkendt ophold, når disse på forhånd har været forudsat som midlertidige.

Videresalg til barnet

Ønsker forældrene i stedet at overdrage ejendommen til barnet, skal en særlig regel for overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående iagttages. Reglen fremgår af et cirkulære, der også bliver kaldt værdiansættelsescirkulæret. I praksis har bestemmelsen navnlig betydning ved skatte-myndighedernes afgørelse af, om en familieoverdragelse af et formuegode er sket til en lavere pris end markedsværdien, og der således foreligger en skjult gave. Ved videresalg fra forældrene til barnet skal værdiansættelse af ejendommen fastsættes til en pris, der holder sig under 15% ifølge den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering.
Er lejligheden steget i værdi i perioden mellem køb og salg, kan forældrene ved salget give barnet en skattefri, økonomisk fordel. Samtidig kan forældrene selv slippe for at betale skat af den fortjeneste, de ville have opnået ved et regulært salg til tredjemand. Er markedsværdien for boligen høj og den offentlige vurdering lavt sat, kan forældrene således sikre barnet den størst mulige økonomiske og skattefrie fordel.

Barnets salg til anden side

Barnet kan herefter sælge ejendommen til anden side skattefrit i medfør af parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens §8, såfremt de øvrige betingelser herfor er opfyldt. Det vil sige, at barnet skal have beboet ejendommen efter at være blevet ejer af boligen. Betingelserne vil i denne situation ofte være opfyldt.

Læs mere om salg af bolig i den store guide til selvsalg